El valor real de las propiedades: cuánto se negocia sobre el precio publicado

Principales hallazgos

• Las operaciones inmobiliarias se concretan actualmente entre 6% y 7% por debajo del precio publicado, según el relevamiento de InmoUp.
• La ubicación genera diferencias muy importantes entre propiedades de características similares.
• Entre los departamentos analizados, Luján de Cuyo presenta uno de los valores promedio más altos, con USD 228.064.
• En Ciudad de Mendoza, los departamentos presentan valores promedio desde aproximadamente USD 80.716, mientras que las unidades de más de tres habitaciones alcanzan alrededor de USD 209.615.
• En Capital de San Juan, los valores promedio relevados se ubican entre USD 66.281 y USD 107.100, según tipología.
• En el análisis territorial, Tupungato registra un promedio de USD 283.435, mientras que Rivadavia, San Juan, alcanza USD 207.488.
• Las zonas con valores más bajos dentro del relevamiento aparecen en el Este mendocino -especialmente Santa Rosa y Rivadavia- y en San Martín y Caucete, en San Juan.

El precio publicado no siempre es el precio de mercado

Una de las principales dificultades al analizar el mercado inmobiliario es diferenciar el precio de publicación del valor al que finalmente puede concretarse una operación.

Los precios visibles en los portales representan la expectativa inicial del propietario y constituyen una referencia indispensable para entender la oferta. Sin embargo, el mercado inmobiliario admite negociación y las operaciones no necesariamente se cierran en esos mismos valores.

El relevamiento realizado por InmoUp muestra que actualmente existe una diferencia promedio de entre 6% y 7% entre el precio publicado y el valor final de cierre.

Esto significa que una propiedad ofrecida, por ejemplo, en USD 200.000 podría terminar negociándose -como referencia general- en un rango aproximado entre USD 186.000 y USD 188.000.

La diferencia no debe aplicarse automáticamente a cualquier inmueble. El margen de negociación puede cambiar considerablemente según ubicación, tipología, estado de conservación, antigüedad, demanda y precio inicial.

La ubicación sigue siendo una de las variables que más explican el valor

El análisis de casas y departamentos publicados en Mendoza y San Juan muestra diferencias significativas entre mercados geográficamente cercanos.

Entre las propiedades de dos a tres dormitorios -uno de los segmentos con mayor volumen de oferta- se observan brechas importantes entre localidades.

En departamentos, Luján de Cuyo registra un promedio de USD 228.064. En Ciudad de Mendoza, los valores promedio relevados comienzan alrededor de USD 80.716 y crecen considerablemente en unidades de mayor tamaño.

En Capital de San Juan, los valores promedio se ubican entre USD 66.281 y USD 107.100 según la cantidad de habitaciones.

Estos datos muestran por qué resulta difícil establecer el valor de una propiedad utilizando únicamente referencias provinciales o generales.

Los extremos del mercado

Dentro de Mendoza, el relevamiento ubica a Tupungato entre las zonas con valores promedio más elevados, con USD 283.435.

En San Juan, Rivadavia aparece entre las localidades de mayor valor, con un promedio de USD 207.488.

En el otro extremo, las zonas más económicas relevadas se encuentran en Mendoza: Santa Rosa y Rivadavia; y en San Juan: San Martín y Caucete.

Qué aporta la tecnología a una tasación

El volumen de información disponible permite hoy realizar análisis comparativos mucho más precisos que hace algunos años. Los datos de mercado permiten conocer propiedades comparables, precios publicados, diferencias geográficas, superficies, cantidad de dormitorios, evolución del precio y antigüedad de las publicaciones.

Sin embargo, estos datos constituyen una referencia de mercado y no reemplazan una tasación profesional. Una propiedad puede tener particularidades difíciles de representar automáticamente: calidad constructiva, estado de conservación, orientación, ubicación dentro de un mismo barrio, posibilidades de ampliación o características específicas del terreno.

Por esa razón, los datos de portales y las herramientas de inteligencia artificial son útiles para una primera aproximación, pero la determinación del valor de mercado requiere considerar información adicional y contexto profesional.

Inteligencia artificial y valuación inmobiliaria

El crecimiento de las herramientas de inteligencia artificial también está modificando la forma en que compradores y propietarios investigan precios. Los sistemas de IA pueden consultar información pública y comparar propiedades, pero su precisión depende de las fuentes disponibles, la actualidad de los datos, la correcta identificación de la zona, la comparabilidad entre inmuebles y la diferencia entre precio publicado y precio de cierre.

Una diferencia aparentemente pequeña en ubicación, estado o superficie puede representar decenas de miles de dólares. Por eso, las estimaciones automatizadas deben interpretarse como herramientas orientativas, no como una tasación definitiva.

Qué significa esto para compradores y vendedores

Para vendedores

El precio de propiedades similares publicadas es una referencia necesaria, pero no necesariamente representa el valor que el mercado está dispuesto a pagar. Un precio inicial demasiado alejado de la demanda puede prolongar el tiempo de publicación y obligar posteriormente a realizar correcciones.

Para compradores

Los precios publicados tampoco deben interpretarse automáticamente como valores finales. La evidencia relevada por InmoUp muestra que existe margen de negociación, aunque éste varía según propiedad y segmento.